Рассуждение: Нужно ли Разрешение Правительственной комиссии на внесение ЮЛ-нерезидентом недвижимости в качестве вклада в уставный капитал ООО?

С 02.03.2022 г. сделки (операции), влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество, между резидентами РФ и нерезидентами из недружественных государств могут осуществляться (исполняться) только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее – «ПК») (абз. 3 п.п. «а» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 г. №81).

Требование о получении разрешения распространяется на сделки нерезидентов и по отчуждению, и по приобретению недвижимости (п. 1.7 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 г. № 2-ОР).

21.06.2022 г. ПК дала неограниченному кругу лиц разрешение следующего содержания:
«разрешить резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое юридическими лицами, являющимися иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, и (или) лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц и местом регистрации которых не является Российская Федерация, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам (операциям) осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 г. № 95″.
(Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 21 июня 2022 года N 64/1)

Остается открытым вопрос: требуется ли после 21.06.2022 г. разрешение ПК на внесение ЮЛ-нерезидентом недвижимости в качестве вклада в уставный капитал ООО?
В результате этой операции ЮЛ-нерезидент отчуждает недвижимость, а российское ООО приобретает право собственности на нее. Операция является «безденежной», выплат нерезиденту не производится, в открытии счета «С» нет необходимости.
Неясно, охватывает ли Разрешение ПК от 21.06.2022 г. такие сделки.
Полагаем, что по смыслу и цели регулирования правоотношений – да.
Режим счета «С» фактически «блокирует» деньги нерезидентов за проданную недвижимость – ограничивает направления их расходования и не дает вывести их из РФ. Таким образом власти пытаются сдержать массовую продажу недвижимости и «уход» нерезидентов из РФ.
При внесении вклада в уставный капитал ООО нерезидент и его инвестиции в бизнес «остаются» в РФ (нерезидент получает долю в ООО в обмен на недвижимость и остается связанным с РФ).
Полагаем, что цель регулирования в этом случае выполняется (по крайне мере, до момента, пока нерезидент не решит продать полученную долю в ООО – эта операция сейчас не требует разрешения ПК), поэтому Разрешение от 21.06.2022 г должно распространяться и на такие «безденежные» сделки.

Сделки по внесению недвижимости в качестве вклада в ООО с последующей продажей нерезидентом доли в ООО могут быть признаны недействительными как совершенные в обход нормативного запрета (с целью прикрыть отчуждение недвижимости без получения разрешения ПК). Однако оценить их таким образом можно только в совокупности – т.е. после продажи доли ООО.

Однако Росреестр может придерживаться иного (строго буквального) толкования Разрешения ПК от 21.06.2022 г., подозревать обход запрета уже на стадии внесения недвижимости в уставный капитал и требовать индивидуальное разрешение ПК на конкретную сделку по внесению вклада. Рекомендуем оценивать риски применительно к конкретной ситуации.

Выписка из протокола заседания ПК по сделкам — 21.06.2022

  update 13.09.2022:
Рассуждение не актуально, т.к. с 08.09.2022 г. на сделки с долями ООО с участием иностранных лиц, связанных с недружественными государствами (или находящихся под их контролем), требуется разрешение Правительственной комиссии
(Указ Президента Российской Федерации от 08.09.2022 № 618 «Об особом порядке осуществления (исполнения) отдельных видов сделок (операций) между некоторыми лицами»).
Подробнее: новость от 09.09.2022 (и дополнения к ней)